52 Fast i ghet snyt t 5/ 2009 Business Arena 20 09 Den generella bilden bland ekonomer världen över verkar vara att ”botten är passerad” och att vi har det värsta bakom oss. Panelen på seminariet Fastighetstransaktioner i en vikande marknad är av samma åsikt. Tom Lindahl från Tenzing konstaterar att det defnitivt känns bättre idag än i januari. Charlotte Strömberg på Jones Lang LaSalle håller med, men tillägger att det är långt ifrån över. Än kan det komma bakslag och det fnns många osäkerhetsfaktorer som gör det svårt för världens prognosmakare. Och på transaktionsmarknaden är omsättningen fortfarande låg. De fastighetsaffärer som faktiskt görs sker ofta i bra lägen, med låg risk och gärna i storstadsområdena. Stockholm, Göteborg och Malmö står för nästan 70 procent av den totala omsättningen hitintills i år. Bostäder har ökat sin andel relativt till totalvolymen. Det har skett på bekostnad av handel, industri och logistik. Även det ett tecken på att man fokuserar på låg risk och stabila kassaföden. Bostäder är ofta lät- tare att göra prognoser på och erbjuder lägre, men säkrare avkastning. ”Marknaden måste enas om värderingar” Anders Palmgren på Catella Corporate Finance anser att fnansiering fortfaran- de är det största problemet på trans- aktionsmarknaden. Bankerna behöver glänta lite kassakistan och göra kapitalet mer lättillgängligt. Göran Cöster från SEB Commercial Real Estate försvarar sig med att man lånar ut mer idag än vad man gjorde för bara 3-4 månader sen, men medger att man varit restrik- tiva ända sedan fnanskrisens början. Enligt honom är orsaken till en låg transaktionsvolym till stor del ett glapp mellan köp och säljpris. Marknaden måste enas om vad som är rätt värde- ringar. Lånemarginalerna har dock gått upp kraftigt sedan förra året till följd av ökad risk, därför är det svårt låna ut pengar utan bra kassföde och bra säkerhet. Samtidigt anser han att låne- marginalerna innan krisen var onatur- ligt låga på många håll. Göran Cöster ser därför att fastighetsaffärer med en högre equity-grad (mer eget kapital) än före krisen är här för att stanna. Han får medhåll av av PO Dahlstedt från SBAB som konstaterar att man idag kan sträcka sig till att fnansiera bortåt 75 procent vid köp av bostadsfastigheter och något mindre vid köp av kommer- siella fastigheter. Det är en betydande åtstramning jämfört med före krisen. Fortfarande är dock förtroendet och den historia man har med låntagaren absolut viktigast för om man ska våga låna ut. Göran Råckle på Swedbank tillägger att man ibland även måste neka står för 70 procent av transaktionsvolymen För lite drygt ett år sedan kol- lapsade Lehman Brothers och fnanskrisen tog sin början. Över en natt förändrades spelreglerna för en rad branscher över hela världen, inte minst för fastighetsbran- schen. Marknaden för fastig- hetstransaktioner har krympt till en skugga av sitt forna jag. Det handlar om en tillbaka- gång på 70 till 80 procent och även om nedgången sker från historiskt höga nivåer så gör dagens volymer vilken transaktionskonsult som helst mörkrädd och vilsen. text li nus ni l sson seminarium: Fastighetstransaktioner i en vikande marknad Storstäderna Göran Cöster, Göran Råckle, Tom Lindahl, Sven Dahlin, Charlotte Strömberg, Anders Palmgren, PO Dahlstedt